1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる
みなさんこんにちは。相続専門税理士の秋山です。今日は「諦める必要なし！親から相続した不動産を手放せるおすすめサービス3選」についてお話します。
みなさんが親の相続により使い道もなく、買い手もつかない不動産を相続した場合、不要な土地・建物だけを相続放棄することは可能でしょうか？答えとしてはできません。
みなさんが選ぶことができる選択肢は不要な土地・建物を含めた全ての財産を相続放棄するか、全ての財産を相続した上で、売れない不動産の維持費や固定資産税を払い続けるか、このどちらかを選ぶしか方法はないんですね。
ですがこの状況の救済措置として、国は国が定める一定の基準を満たす土地ならば、国側が有償で引き取りを行うという『相続土地国庫帰属法』を令和5年7月27日から開始すると決定しました。
これにより、親から相続した不要な土地建物問題は全て解決かといえば全くそんなことはありません。
と言いますのも、相続土地国庫帰属法で土地を引き取ってもらうためには、10個の厳しい条件をクリアした上で、管理に必要となる10年分の費用を国に納める必要があるんです。
そのため私自身、実際にこの制度を使える人というのはかなり限定されると考えています。
つまり、みなさんを取り巻く現状はこうです。みなさんが親から相続した不要な土地建物を相続放棄する場合は、その他の金融財産なども一緒に放棄しなければならない。相続放棄を選択しない場合は、売れない不動産の維持費や固定資産税を払い続けることになる。
その上で、令和5年4月27日から導入される相続土地国庫帰属法に関してもあまり期待はできない。
どうでしょう？ここまでの話を聞いて、だったらもう親から売れない土地・建物を相続したら一生維持費や固定資産税を納め続けなければいけないのか、と落胆されている方もいらっしゃるでしょう。
ですが諦める必要はありません。2015年頃から、現状の売れない不動産問題を解決すべく、民間においても素晴らしいサービスが複数開始されているんです。
今回の動画では、そんな売れない不動産問題の解決策となるこれら3つのサービスについて、それぞれのサービスの特徴や各種メリット、デメリット部分を順番に解説していきたいと思います。
目次
①「家いちば」
売れない不動産の解決策1つ目は『家いちば』を利用するというものです。
ⅰ サービスの概要
「家いちば」というのは、不動産を売りたい側と買いたい側がお互いにベストな相手を見つけ出して売買を成立させるという、いわゆる個人間の不動産マッチングサイトです。
2015年10月にサービスを開始してからこれまでの間に合計602件の不動産が「家いちば」経由で売買されています。
では実際に「家いちば」ではどのような物件が売買されているのか少し見てみましょう。
「家いちば」では通常の不動産業者に依頼しても売れなかった、老朽化の激しい家屋や、広すぎて使い勝手の悪い山林、狭すぎて使い道が限定される土地や、親から引き継いだ家を取り壊さずに使ってほしいという思い出の残る不動産、こういった物件が数多く取引されています。
ではなぜこのような一般の不動産業者に依頼をしても、販売を断られた物件、もしくは一般の不動産業者が取り扱っても売れなかった物件が「家いちば」に掲載することで売れるのでしょうか？
その理由としては、ズバリ不動産業者を挟まずに、売り手と買い手が自由にやり取りができるという「家いちば」独自のシステムにあります。
どういうことか、私の見解をもとにお話しますと、通常の不動産売買の場合、不動産業者は少しでも高い仲介手数料を確保するために、売り手側に物件のクリーニングや解体を要求し、物件を高値で売ろうとします。
不動産業者もボランティアではないので、低い価値の不動産を売っても費用対効果が合わないからです。
そのため売り手は売れるかどうかわからない物件に初期コストとして何十万円から何百万円という費用をかける必要があり、まずここで依頼をためらいます。
運よく、初期コストをかけないまま売りに出すことができても、一般の不動産業者を利用している買い手というのは、使い勝手も悪く、古い家財や雨漏りのある家なんて、よほどの低価格でないと購入しません。
つまり、高い手数料を確保できない不動産業者は最終的にその物件の営業自体を行わなくなるというわけです。
このように不動産業者と売り手側の損得のズレが売れない不動産をさらに売れなくさせているんですね。
ですが「家いちば」を利用する場合、売り手側は初期コストをかける必要もなく、とりあえず現況のままの物件を「家いちば」に掲載することができます。
そして「家いちば」を利用する買い手側というのも、一般の不動産業者では扱わないようないわゆる不動産を購入したいという方がほとんどです。
古い家の雨漏りなども買い手側が自分で直したりとか、古くなった家財も再利用して使いたいとか、様々なニーズがあるんですね。
ですので、「家いちば」で物件を売却する際に、家財の処分や建物の補修をするかどうかは、あくまでも買い手側から物件を購入するからその代わりに、古くなった家財を処分しておいてほしい、などの要望を受けて初めてコストをかければいいわけです。
売り手側としても必ず売れるとわかっている物件でしたら、コストをかけるのにも迷いは少ないでしょう。
この売り手と買い手が自由に商談を行えるという仕組みこそが「家いちば」で不動産が売れる理由ですね。
では「家いちば」の概要がわかったところで、次は実際に「家いちば」を利用するための流れについて見ていきましょう。
ⅱ サービス利用の流れ
「家いちば」では不動産を売りたい売り手が、掲載依頼ページに自身のメールアドレスや氏名、電話番号、物件の住所や物件の状態を入力し、最後に土地・建物の構造、現況、希望価格、物件の画像を運営サイトに送信します。
そうしますと、後日「家いちば」から入力された内容をもとに掲載記事が送られそのままあなたの不動産が「家いちば」に掲載されます。
この時点では一切の費用はかかりませんし、売りやすくするために自宅を更地にしたり、家財を処分しておくなどの必要もありません。
さて、無事にあなたの不動産が「家いちば」に掲載され、買い手からメッセージが届き出すと商談がスタートです。
直接やり取りができるダイレクトメッセージなどを使いながら相談を進めていきます。
その後買い手から内見をしたいという要望があれば、日程調整の上で、売り手自身が内見案内を行います。
ちなみに商談や内見について不安な部分がある場合、「家いちば」の運営に連絡をすれば無料で適切なアドバイスをもらうことができます。
商談をどのように進めればいいのかわからないという場合は、そういったサポートも有効に活用していきましょう。
さて商談も順調に進み、いよいよ買い手から不動産を購入したいという申し出がありました。
買い手からの申し出に納得ができれば、この時点で商談は成立です。
以降は、「家いちば」側の専門家が作成した不動産売買契約書、重要事項説明書に、お互いに署名・捺印をし、「家いちば」が提携している司法書士の協力のもと、不動産登記を完了させ、物件を買い手側に引き渡すことで全ての作業は終了です。
次は「家いちば」を利用する際の費用について見ていきましょう。
ⅲ 利用料金
物件の掲載から成約までに関しては、売り手側に一切の費用はかかりません。
物件の成約があって初めて売り手側に費用が発生します。
その際の費用としては、不動産の媒介報酬が通常仲介手数料の半額、売り手側のシステム登録基本料が一律8万円です。
つまり、不動産の売却金額が300万円だった場合は、媒介報酬分の7万円に、システム登録基本料の8万円を合わせて合計15万円を「家いちば」に支払うというわけですね。
さて、ここまでは「家いちば」を活用する上でのメリット部分にスポットを当てて解説をしてきましたが、ここからはメリット、デメリットを含めた両面から「家いちば」のサービスについて見ていきたいと思います。
ⅳ メリット・デメリット
まず「家いちば」を利用するメリットとしては販売価格の設定が自由という部分があります。
この後にお話する『みんなの0円物件』は不動産の販売価格は0円と固定されていますが、「家いちば」の場合でしたら、値づけは自由です。
ですので、最初は物件を3,000万円で掲載し、反応がなければどんどん値段を下げていくということももちろん可能です。
その他のメリットとしては、先ほどもお話したように「家いちば」を利用する際には、物件掲載から成約までの間に一切の費用がかからないという点ですね。
その上で成約後に発生する手数料についても、不動産の媒介報酬は通常仲介手数料の半額ですし、システム登録基本料である8万円の中には、掲載から引き渡しまでのサポートや、売買契約がまとまった際の現地の調査費用、契約書作成費用なども含まれていますので、総合的に見てとても良心的な価格だと思います。
また、自分で買い手を選べるという点もメリットの一つですね。
例えば掲載している不動産に対し、500万円で購入したいという方と、800万円で購入したいという方がいたとします。
両方とやり取りをしていく上で、高値で購入をしたいという人が、どうも売却後にご近所に迷惑をかけそうだな、売却後の不動産を大切に使ってくれそうにないなという方でしたら、もう一方の方を選択して契約を結ぶことも可能です。
一方で、「家いちば」を利用する際のデメリットとしては、一般の不動産業者と違い、買い手への問い合わせの返信や現地案内、内見、価格交渉までを全て自分で行う必要があるということですね。
この柔軟なやり取りができるからこそ、一般の不動産業者では売れない不動産のマッチングができるという点はとても素晴らしいのですが、足腰が不自由な方にとっては、現地案内や内見の立会いを複数の買い手候補に対して行うというのは少し難しい方もいらっしゃるでしょう。
その点は「家いちば」を利用される際にしっかりと念頭に置いていただければと思います。
もう一つのデメリットとしては、「家いちば」を利用したとしても売れるまでの期間は読めないという点です。
親から相続した不動産に関して、いくら時間がかかってでもいいから、とにかく売れてくれればいい、それまでの維持管理費は払い続けるという方でしたら何も問題ありませんが、ある程度早く不動産を売ってしまいたい。
具体的にいついつまでに不動産を手放したいという方の場合、「家いちば」を利用したとしても売れるまでの期間は読めません。掲載して1ヶ月後に売れるかもしれませんが、1年、2年経っても売れない可能性もゼロではありません。
そういった売れるまでの期間が読めないという点も、サービスを利用する上で覚えておく必要がありますね。
ⅴ 実際に売れた人の体験談を紹介
実際に「家いちば」を利用して不動産が売れた人たちの体験談を簡単にですが見ていきましょう。
秋田県M.Fさん「こんな田舎の物件にすぐに反響をいただき、内覧者数人の中から住んで欲しい方が見つかりました」
宮崎県T.Sさん「なかなか売れない空き家でしたが、全国からたくさん問い合わせがあり、地元の人とのご縁がありました」
兵庫県K.Yさん「再建築不可のため解体も考えていましたが、現状のまま利用してくださる方が見つかりました」
静岡県M.Kさん「相続した土地でしたが維持管理が大変になり売却することに。土地を気に入っていただいた方とご縁があり、スムーズに話がまとまりました」
この他にも「家いちば」のホームページにいくと、数え切れないほどの売りました体験談が掲載されていますので、利用を検討される方はぜひ一度ご覧になってみてください。
「家いちば」
https://www.ieichiba.com/
さてその上で、「家いちば」に不動産を掲載してみたが売れる気配がない。このような方に、次に検討していただきたいのが、「みんなの0円物件」です。
次の章では「みんなの0円物件」の概要やサービスの流れなどについて詳しく解説をしていきます。
②みんなの０円物件
売れない不動産の解決策、2つ目は『みんなの0円物件』を利用するというものです。
ⅰ サービスの概要
「みんなの0円物件」も先ほどの「家いちば」と同様に、個人間での不動産取引をサポートする不動産マッチングサイトです。
2019年7月にサービスを開始してからこれまでに430件以上の不動産が「みんなの0円物件」経由で引き取られています。
では、みんなの0円物件では、実際にどのような物件が取引されているのか。既に取引が整理した事例をもとに見てみましょう。
1つ目の成約済みの物件は千葉県山武市にある未活用の分譲地です。現況は更地、注目は山林、土地面積は約53坪。
固定資産税評価額は約85万円で固定資産税額は年間8,300円。物件の販売価格が0円で取引が成立しています。
物件の掲載理由としては、サイト内でこのように書かれています。
「平成元年に取得しましたが未活用の土地です。数年前に不動産会社に販売依頼をしましたが、売れる様子もないまま現在に至っています。子供たちへの相続は不向きと考えているため、なるべく早く手放したいと考えています」とのことです。
不動産会社に販売依頼をしても売れなかった物件が、「みんなの0円物件」に掲載することで無事に引き取ってもらえたということですね。
ちなみに「みんなの0円物件」の特徴は、その名の通り掲載されている全ての物件が0円で取引されている点にあります。
ですので「みんなの0円物件」に不動産を掲載したいという方は、掲載時の販売価格を自分で決めることができないという点には注意が必要です。
ではその上で次の物件を見てみますと、2つ目の成約済み物件は、北海道三笠市にある一軒家です。
現況は空き家、地目は宅地、土地面積は約168坪。
固定資産税評価額と固定資産税額このようになっており、物件の販売価格が0円で取引が成立しています。
物件の掲載理由としては、サイト内でこのように書かれています。
「親からの相続により取得した物件です。現在は私と兄弟の共同名義で相続登記済みです。2022年6月から空き家となっていますが、その前は賃貸として利用していました。家は傷みがあり設備も古いですが、現状でもそのまま入居は可能だと思われます。家財道具はサイドボードと中型洋ダンスのみです。現状のままでお譲りしたいと思います」とのことです。
親から相続して賃貸利用をしていたけれど、最終的に0円で手放すことになったという経緯ですね。
家財道具もそのままのようですが、無事に取引が成立しています。
最後に紹介する成約済み物件は、兵庫県豊岡市にある広大な農地です。
現況は農地、地目は田んぼ。土地面積は全て合わせて約1,820坪、固定資産税評価額と固定資産税額は次のようになっており、物件の販売価格が0円で取引が成立しています。
物件の掲載理由としてはサイト内でこのように書かれています。「相続により取得いたしました。地目は田となっておりますが、現在水路の関係で水が不足しており、水田としての使用は難しいです。そのため放牧地として貸し出しを行い、活用しています」とのことです。
この方も親から相続した不動産を賃貸利用をしていたけれど、最終的に0円で手放すことになったという経緯ですね。
かなり土地面積も広く、近場ですが複数箇所に田んぼが散っていても無事に取引が成立しています。
ちなみにですが、田んぼの譲り受けに関しては農地法の定めにより、農業を営む人にしか譲渡することはできません。
今回のケースにおいても、農業を営む人がこの物件の譲渡を受けております。
この他にも、原野や山林畑を含めてたくさんの土地が販売価格0円で制約されておりますので、ぜひ「みんなの0円物件」のサイトで確認をしてみてください。
みんなの0円物件
https://zero.estate/
ⅱ サービス利用の流れ・料金プラン
次は実際に「みんなの0円物件」を利用する際の流れについて見ていきましょう。
その前に一つみなさんへの補足です。「みんなの0円物件」では、全ての物件が0円で無償譲渡されています。
ですので物件の売り手は正確には贈与者、買い手は受贈者となりますが、今回はあえて動画全体の表現を統一するために、売り手、買い手という表現を使って解説をしていきたいと思います。
まず「みんなの0円物件」では、不動産を手放したい売り手が、掲載申し込みページに、自身の氏名、メールアドレス、住所、電話番号を入力し、掲載後の利用プランを0円プランか、おまかせプランから選択します。
この2つのプランの特徴としましては0円プランの場合、運営サイドにより、物件情報が掲載された後は、買い手からの問い合わせ対応や交渉、現地の案内や内見の付き添い。契約が成立した際には、契約書の作成や締結、登記に関する手続き、これらを全て売り手本人が行う必要があります。
一方でおまかせプランの場合、これら全ての項目において、運営サイドからのサポートを受けることができます。
気になる費用としては0円プランの場合でしたら、物件の掲載から建物の引渡しまでにかかる費用は0円です。
おまかせプランの場合、所有権移転が完了した際に、「みんなの0円物件」に16万5,000円を支払います。
ちなみに16万5,000円という費用は、成約した方のみに係る完全成功報酬型の費用となっています。
つまりおまかせプランを選択し、買い手とのお問い合わせ対応や交渉をサポートしてもらったとしても、物件の成約が行われない限りは費用は発生しません。
さて、掲載後の利用プランで0円プランかおまかせプランを選択しましたら、続いて物件種別、物件の所在地、物件の名義人、物件の今の状況について記入をします。
この物件の種別については、土地および建物、土地のみ、建物のみ、その他のいずれかを選択してください。
物件の名義については自分、親、祖父母、知人・その他から選択をしてください。
ちなみにこの物件掲載段階においては、まだ相続登記が完了していなくても問題なく掲載は可能です。
物件についての部分では、物件を取得した背景、物件の現況、無償譲渡する際の条件などを簡単に記載してください。
これらの入力が終わりましたら、最後に物件について、土地面積・建物面積・間取り・築年数・連絡事項を記入します。
全て終わりましたら内容の確認をし訂正がなければ送信をします。
そうすると、登録をしたメールアドレス宛に「みんなの0円物件」からメールが届き、掲載ページに載せる画像を求められます。
ですので画像を複数枚提出してください。後日、先ほど送信した内容をもとに、「みんなの0円物件」側で原稿の作成作業が行われ、作成後、掲載内容の確認を求められます。
掲載内容を確認し、何も問題がなければそのまま物件が公開され、募集が開始されます。
物件掲載後の流れとしましては、0円プランの場合、掲載物件の買い手が現れたタイミングで、運営サイドから売り手買い手双方に互いの連絡先が伝えられます。
後は両者間で直接やり取りを行い、成約。契約書の作成、登記の手続き、物件の引き渡しを行うことになります。
おまかせプランの場合は、掲載物件の買い手が現れたタイミングで運営が売り手と買い手の間に入り、交渉、現地案内の日程調整などを行います。
ちなみに、おまかせプランを選択したとしても、現地案内や建物の内見に関して、運営側は同行サポートなどを行っておりませんので、その点は注意が必要です。
そして無事に成約となりましたら、その後は贈与契約書の作成サポート、所有権移転登記の手配代行サポートを受けつつ、物件の引き渡しを行うことになります。
ここからは「みんなの0円物件」のサービスについて、メリット、デメリットを含めた両面から見ていきたいと思います。
ⅲ メリット・デメリット
「みんなの0円物件」を利用するメリットとしては0円プランを選択した場合には、物件掲載から引き渡しまでの間に一切費用がかからないという点です。
先ほどの「家いちば」の場合、物件の成約後には不動産の媒介報酬とシステム登録基本料がかかっていましたが、「みんなの0円物件」の場合は0円プランを選択すれば、サービスを利用する際の費用は一切かかりません。
ですので全ての対応を自分で行うから、とにかく安く物件を処分したいという方には、0円プランがあるというのはメリットの一つですね。
その上で「みんなの0円物件」においては、更地や山林、原野、田畑といった土地に関しては、現地の案内を行っていない売り手がほとんどです。
運営側に要望を出すことで掲載ページに「現地のご案内はいたしませんので、ご自身でご確認の上、お申し込みください」という一文を追加してもらうことができます。
体が不自由な方の場合、現地の案内などを省略できますので、これも大きなメリットの一つですね。
一方で、「みんなの0円物件」を利用する際のデメリットとしては、物件の販売価格を自分で自由に決めることはできず、あくまで販売価格は0円のみという部分には注意が必要です。
また先ほどのメリット部分でもお話しましたが、0円プランを選択した場合、サービスを利用する際の費用が一切かからない代わりに、物件掲載後の問い合わせの返信から成約後の契約書作成なども含めて、全ての対応を自分で行う必要があります。
その上で掲載した物件に建物が含まれている場合、現地の案内や内見の立会いに関しては、0円プラン・おまかせプランに関係なく、売り手自身が行う必要があるという点も、足腰が不自由な方にとってはデメリットの一つですね。
また先ほどの「家いちば」同様、「みんなの0円物件」を利用したとしても物件を手放せるまでの期間は読めません。
サイトに掲載をしてから1ヶ月以内に物件を手放せるかもしれませんし、1年、2年経っても手放さない可能性ももちろんゼロではありません。
そういった点もサービスを利用する上で覚えておく必要がありますね。
ⅳ 実際に取引が成立した人の体験談を紹介
実際に「みんなの0円物件」を利用して取引が成立した人たちの体験談を、簡単にですが見ていきましょう。
30代Y.Tさん「他の売買掲示板サイトや不動産買取サイトも利用しましたが、全く駄目でした。おまかせプランだと、希望と合致する厳選された取得希望者とのみ交渉できるので楽でした。支払いが後払いなのも安心です」
S.Sさん「解体費用が高く、更地にしても土地の値段が安くて大変な赤字になるし、すぐに貰い手が見つかるとは思いませんでした。掲載後すぐに連絡がきて驚きました」
R.Oさん「管理会社に売却を依頼していましたが、8年近く全くニーズはありませんでした。途方に暮れておりましたところ、当サイトを見つけました。ネットに掲載して、1日も経たないうちに7件のお申し込みを頂戴し、当サイトの影響力の大きさに驚きました。一番最初にお申し込みいただいた方と直接交渉し、名義変更の手続き代を負担していただくことを条件に贈与いたしました」
このように「みんなの0円物件」を利用されることで、多くの方が長い間売れなかった不動産を手放すことができています。
ですので、現在親から相続した売れない土地・建物の処分に悩まれている方は、最初に紹介した「家いちば」で一度、値段をつけて不動産を販売してみて、それでも数ヶ月から半年以上売れないようでしたら、「みんなの0円物件」で0円で掲載するという流れを検討してみてはいかがでしょうか？
その際に、できるだけ早く不動産を手放したいという気持ちから、「「家いちば」」と「みんなの0円物件」両方に同時に物件情報を掲載しようと思う方もいらっしゃるでしょうが、そういった行為はやめておきましょう。
といいますのも、2つのサービスを同時に利用している期間中、全く同じタイミングで購入希望者が現れた場合、どちらか一方は売主都合でキャンセルを行うことになります。
そういった行為はサイト運営元の信頼低下に繋がりますので、物件情報の掲載はできるだけ片方ずつ行うようにしましょう。
ではその上で「家いちば」を利用しても、「みんなの0円物件」を利用しても、親から相続した不動産を手放せなかった。このような場合に、最後に検討していただきたいのが「やまねこ不動産」のサービスです。
③「やまねこ不動産」
売れない不動産の解決策、3つ目は「やまねこ不動産」を利用するというものです。
ⅰ サービスの概要
「やまねこ不動産」というのは一般の不動産業者に依頼をしても売れず、不動産マッチングサイトを利用しても売れなかったような土地・建物を有償で引き取ってくれる法人です。
そもそも土地・建物の管理責任や、毎年かかる固定資産税などは不動産を所有していることにより発生しますよね。
ですのでその所有権自体を、「やまねこ不動産」と売買契約を結び有償で引き渡すことで、その後は元の所有者には一切の責任もなく、これまでの不動産の悩みから解放されるわけです。
ここまでの概要を聞いて「あれ？冒頭で話していた相続土地国庫帰属法も不要な土地の所有権を、お金を払って国に引き取ってもらえる制度だったよね？この「やまねこ不動産」のサービスと相続土地国庫帰属法のサービスってどう違うの？」と疑問に思われた方もいらっしゃるでしょう。
確かに両者とも売れずに困っている不動産の所有権を第三者に有償で引き取ってもらうという部分は同じです。
ですが相続土地国庫帰属法は、やはりその受け入れに際しての条件がものすごく厳しいんです。
まず相続土地国庫帰属法で受け入れが行われるのは、その名前の通り相続によって受け取った不動産のみです。
ですので、親が健在のうちに国に不動産を引き取ってもらうことはできません。
一方で「やまねこ不動産」の場合、相続不動産はもちろんのこと相続不動産以外も対応可能となっています。
また、相続土地国庫帰属法で受け入れが行われるのは、相続で受け取った土地のみです。
ですので、土地の上に建物がある場合は自腹で解体作業を依頼した上で、制度の利用を申請する必要があります。
その際の費用としては大体相場で150万円以上かかってきますね。
一方で、「やまねこ不動産」の場合は現況のままでの引き渡しが可能ですので、この点も両者で異なるポイントです。
ただし、相続した不動産に老朽化した家が残っていると、将来、行政より解体指導が入ることが想定されます。
そのため、老朽化した家屋込みで物件を引き渡したいという方は、解体指導に備えた建物の解体費用相当分を、運営側に別途支払う必要がある、という点には留意しておいてください。
その際の解体費用相当分として、大体いくらくらいの費用を支払えばいいのか知りたいという方は、一度「やまねこ不動産」に問い合わせを行ってみてください。
その他にも相続土地国庫帰属法では、土地と土地の境界をはっきりとさせるために確定測量が必要となり、その費用は通常の宅地の場合で40万円から60万円。山林となると100万円を超える金額となります。
また、相続土地国庫帰属法では、土地の通常の管理、または処分を阻害する樹木が地上にある場合も受け入れをしないと明示しています。
つまり、通常の管理に支障をきたさないレベルで木が数本植えてあるのは問題ありませんが、樹木が生い茂っていたりすると、申請の段階ではじかれることになります。
当然敷地内の樹木が倒れる可能性があったり、隣地との境界を超える可能性があれば申請が通りませんので、その場合は自己負担で樹木の伐採をして再申請を行うことになります。
一方で、「やまねこ不動産」の場合は樹木が生い茂っていても自腹での伐採は必要なく、そのままの状態で引き取りを行ってくれます。
ですが、処分したい土地が市街地にあり、敷地内の樹木が道路へはみ出ている場合は、別途維持管理費用相当分を運営側に支払う必要がありますので、その点は留意しておいてください。
どうでしょう。動画時間の都合上、ざっくりとした比較になりましたが、それでもやはり相続土地国庫帰属法を使って不要な都市建物を処分するのはかなり厳しいということを理解していただけたと思います。
では実際に「やまねこ不動産」のサービスを利用した際にかかる費用について見てみましょう。
ⅱ 利用料金
「やまねこ不動産」の料金体系としては、基本料金に所有権移転登記費用と不動産取得税を支払う際の実費そして事務手数料がかかり、その合計額に対して10%の消費税をプラスした金額が、利用者が支払う総額となります。
ただし、年間の固定資産税支払額が1万2,000円を超える物件、もしくはマンションや別荘地といった固定資産税以外にも、管理費などの定期的な負担金が発生する物件に関しては、基本料金は34万8,000円ではなく、年間必要経費の30年間分が基本料金とされています。
つまり、固定資産税やマンション管理費などを含めた年間必要経費が1万5,000円の物件の場合、1万5,000円×30年分の45万円が基本料金となります。
また、定期的な草刈りが必要となる物件や不法投棄物がある物件、土地の上に建物がある物件については保守管理費用として別途費用がかかります。
これらの料金体系を踏まえた上で、各ケースにおける「やまねこ不動産」への支払総額は、手放したい不動産が市街地以外にあり、土地の上に建物がなく、固定資産税が1万2,000円以下のケース、例えば山奥にある山林などでしたら、登記費用を含めた支払総額は税込で約70万円となります。
ですが、手放したい不動産が市街地にある土地、もしくは市街地の土地に古家がある場合には、その管理や法体系の複雑さから、「やまねこ不動産」に支払う料金の総額は変わってきます。
特に市街地にある土地で、その上に古い建物がある場合は行政から解体指導が入ることがあるので、それに備えた費用を含め、ある程度高額な支払い総額が必要となります。
このことについて、「やまねこ不動産」のホームページにてこのようにコメントがなされています。
「大変恐縮でございますが、上述の解体指導が入る可能性のある古家については、当社も非常に保守的に金額をお出ししております。現在、空き家対策として行政によっては解体費用の補助金を出しているところもあります。お客様の方で補助金を利用して解体されたほうが、当社のお引き取り金額が安くなることもございます。お見積もりは全て無料です。まずはお気軽にご相談ください」とのことです。
つまり、「やまねこ不動産」に売れない不動産を引き取ってもらいたいという場合、一般的な案件、具体的には固定資産税が1万2,000円以下の不動産なら登記費用を含めた70万円程度の金額が必要手数料となり、管理が複雑な不動産の場合はプラスアルファの手数料が必要になるというわけですね。
ざっとこのような料金体系ですので、これまで見てきた「家いちば」や「みんなの0円物件」と比べると「やまねこ不動産」の手数料を割高に感じる方もいらっしゃるでしょう。
ですがやはりどの業者に依頼をしても処分できなかった不動産が基本料金と実費、事務手数料を支払うことで手放せて、そしてその後は一切の責任を負わなくて良いというのは素晴らしいサービスだと思います。
実際に「やまねこ不動産」のホームページにも、不動産の所有権移転登記が完了した後の責任問題についてこのようにコメントがなされています。
「なお所有権が当社に移転した後は、お客様に新たな費用および維持管理義務の負担は一切発生しません。例えば、売買契約の翌日にがけ崩れが起きた、近隣から苦情があったという場合、その責任は当社が負うことになります。また、当社が万一倒産するようなことがあっても、所有権がお客様に再び戻ることも一切ございません。元の所有者は所有する権利を既に喪失していますので、義務もなくなっています」とのことです。
その上で、実際に「やまねこ不動産」は2017年のサービス開始以来、常に130件以上もの所有権移転登記を成立させております。
その整理した事例についていくつか見ていきましょう。
ⅲ これまでに取引が成立した事例
所有権移転済みの物件の1つ目は、北海道岩見沢市にある土地建物です。
この事例では、冬の積雪により建物が崩壊しすでに屋根だけの状態になっています。
この状態の物件であっても、基本料金と実費そして事務手数料を支払うことで、「やまねこ不動産」に所有権を引き取ってもらえます。
ちなみに、「やまねこ不動産」側のこの物件へのコメントとしては「建物の廃材処理を業者に依頼すると、依頼料は約80万円から100万円。周りは畑のため緊急に事件、事故が起きる可能性は少ないかなと判断します。大草原の小さな家みたいな立地なので、綺麗にすれば使い道はあるかもしれません」とホームページで公開されております。
このような土地・建物の引渡しにかかる総額が知りたいという方は、「やまねこ不動産」に問い合わせを行ってみてください。
所有権移転済みの物件の2つ目は和歌山県田辺市にある土地です。
通常の土地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければ家を建てることができません。
しかしこの物件は下記の図の通り、間口が50cmほどしかなく再建築ができないため、売却も難しく、全く買い手が見つからなかったという物件です。
こういった使い勝手が悪い土地であっても、「やまねこ不動産」への所有権移転登記手続きは無事に完了しています。
この物件に対する「やまねこ不動産」のコメントとしては「不必要なほどきれいな整形地となっています。住宅街のボロボロの空き家は近隣へ被害や迷惑を与える可能性がありますので、当社としても十分に検討させていただくのですが、これだったら当社も安心です。こんなにきれいな整形地のに入り口が狭すぎるため、使い道がありません。建物は建てられませんし、車も止められません。都市部の市街地だったらギリギリバイク置き場として使えるかもしれないのですが」とホームページで公開されております。
ⅳ サービス利用の流れ
では次は実際に「やまねこ不動産」を利用する際の流れについて見ていきましょう。
「やまねこ不動産」を利用される場合のステップは全部で7つです。
まずは「やまねこ不動産」のホームページから電話、コンタクトフォームもしくはメールにて問い合わせを行います。
そうしますと、運営側から電話もしくはメールで連絡が来ますので、その際に依頼主は手放したい不動産の所在地や現況、周囲の状況、固定資産税評価額などを伝え、見積もり依頼を行うかどうかを判断します。
正式に見積もり依頼をしますと、後日聞き取り内容に応じた見積書と、契約書の雛形が自宅に送られてきます。
この見積書や契約書の内容については、電話やメールで直接質問が可能ですので、わからない部分はしっかりと質問をしましょう。
見積もり金額と契約内容に納得できましたら、後日、売買契約書の他、所有権移転登記に必要な書類が自宅に送られてきます。
書類が届きましたら、書類にサイン後、登記識別情報、印鑑登録証明書、身分証明書とともに、「やまねこ不動産」提携の司法書士に送付します。
司法書士側に書類が全てそろいましたら、司法書士が法務局にて所有権移転登記申請を行います。
登記申請から約2週間で謄本が取得できますので、司法書士から移転登記後の謄本が自宅に送られてきます。
移転登記の完了が確認できましたら、「やまねこ不動産」へ所定の料金を振り込み、全ての行程が終了です。
「やまねこ不動産」のサービスは、あくまでも所有権移転登記が完了してから料金を払うという完全成功報酬型のサービスとなっていますので、前金だけを払って所有権移転登記がなされない、という心配がないのは利用者側としては安心できるポイントですね。
ⅴ メリット・デメリット
ここからは「やまねこ不動産」のサービスについて、メリット、デメリットを含めた両面から見ていきたいと思います。
まず、「やまねこ不動産」を利用するメリットとしては、「家いちば」でもみんなの0円物件でも引き取り手がなかった不動産を引き取ってもらえるという点です。
不動産取引において、売り手と買い手がいる場合、そこにはやはり需要と供給というものが存在します。
そのため、不動産マッチングサイトを利用しても買い手が現れないという場合もあるでしょう。
しかし、「やまねこ不動産」の場合は、この後にお話するリスクの予測ができない土地や、農地以外なら基本的にほとんどの土地を引き取ってくれます。
ですので、相続土地国庫帰属法に期待できない現状においては、「やまねこ不動産」の存在は最後の頼みの綱だと言えるでしょう。
また、「やまねこ不動産」のサービスを利用する場合、現地案内や内見の付き添いなどが必要ありませんので、不動産を手放すまでの手間が圧倒的に少なくて済むという点もメリットの一つですね。
同様に、「やまねこ不動産」とは一対一での交渉になるので、他の2つのサービスのように不特定多数の買い手と交渉を重ねる必要がなく、不動産を手放すまでの計画が立てやすいという点も良い点だと思います。
一方で、「やまねこ不動産」を利用するデメリットとしては、他の2つのサービスに比べて不動産を手放す際の手数料が高いという点があります。
「やまねこ不動産」に依頼をした場合、一般的な案件の所有権移転であっても、登記費用などを含め約70万円の手数料がかかります。
これは先ほどの2つのサービスと比べて実際に割高な料金設定です。
ですが、考えてみてください。みなさんが相続した不動産の年間固定資産税額が1万円だとして、30年売れないままですと、所有しているだけで30万円の出費がかかります。
さらにそこに加えて、不動産の管理負担や所有者責任もあり、手放す期間が延びれば延びるほど、相続人の権利関係も複雑になっていくんです。
こういったことを考えると、「やまねこ不動産」の手数料は決して高すぎる料金ではないと感じますね。
ですが、そんな「やまねこ不動産」でも引き取りができない物件もあります。
それが農業従事者間でしか所有権の移転ができない、田んぼと畑、そしてリスクの予測ができない土地です。
まず、「やまねこ不動産」は農業従事者ではないので田んぼ・畑は取り扱いができません。
ただし、地目が農地の場合でも、現況が農地でない場合、農業委員会から非農地証明書が取得できれば移転登記は可能となります。
さらに、リスクの予測ができない土地、つまり土砂災害特別警戒区域にある土地や石垣の擁壁などがある土地についても、引き取りがNGとなる場合もあります。
これは倒壊による周辺住民への危険性などが予測できないためですね。
ですが運営側としても「当社がお断りした場合、お客様にとってはおそらく他に方法がなくなることも承知しておりますので、極力当社でお引き取りできるように考えています」とコメントをされておりますので、土砂災害特別警戒区域にある土地や石垣の擁壁などがある土地であっても、一度「やまねこ不動産」の方に問い合わせを行っていただければと思います。
この章の最後に、実際に「やまねこ不動産」を利用して、所有権移転登記が完了した人たちの体験談を簡単にですが紹介していきます。
ⅵ 実際に取引が成立した人の体験談を紹介
ちなみにこれから紹介する体験談は、実際に「やまねこ不動産」を利用された方のGoogleの口コミをもとに紹介をさせていただきます。では見ていきましょう。
N.Mさん「メールでの問い合わせから地目変更登記を挟んで、移転登記完了まで3ヶ月半かかりましたが、その過程で契約を急がされたり、なし崩しに話が進むということがなかったのが良かった。当初の見積もりの他に費用が発生するところではその都度説明があり、納得の上で選択できました。「やまねこ不動産」では引き取った土地の利用についても考えているようですね。先祖から引き継ぎ、今回手放した土地も有効に利用されればと思っています」
Tさん「親が亡くなって、聞いたことも行ったこともない山形県の土地を相続することになり、何とか処分できないかとネットでいろいろ調べて、「やまねこ不動産」にたどり着きました。ホームページやSNSなどでいろいろ情報が公開されており、多分大丈夫だろうと判断して見積もりを依頼しました。その後は丁寧で迅速に対応いただき、スムーズに所有権移転が完了しました。今回は対応ありがとうございました」
Yさん「相続した不動産に悩み、みなさんが書いておられるのと同じような経過で「やまねこ不動産」にたどり着きました。ホームページで詳しい流れや丁寧な説明を拝見し、支払いは登記移転確認後ということでお願いすることにしました。最初、畑があることでつまずきかけましたが、教えていただいたように農業委員会に問い合わせて、地目変更もできたので、その後はスムーズに移転登記をすることができました。子孫にお荷物を渡さずに済んでほっとしています」
このように、「やまねこ不動産」を利用されることで、多くの方が長い間売れなかった不動産を手放すことができています。
ですので、現在、親から相続した売れない土地・建物の処分に悩まれている方は、ぜひ「やまねこ不動産」の利用を検討されてみてはいかがでしょうか？
「やまねこ不動産」
https://yamaneko-estate.com/
まとめ
今回は「諦める必要なし！親から相続した不動産を手放せるおすすめサービス3選」として、「家いちば」、「みんなの0円物件」、そして「やまねこ不動産」を紹介しました。
私のおすすめの活用順としては、最初に紹介した「家いちば」で一度値段をつけて不動産を販売してみて、それでも数ヶ月から半年以上売れないようでしたら、みんなの0円物件で0円で掲載する。ここまでしても、親から相続した家が手放せなかった。このような場合には、最後の手段として不動産の所有権を引き取ってくれる「やまねこ不動産」に依頼をする、このような手順を取られてみてはいかがでしょうか？
以上で今回の動画は終わりです。今回の動画の他にも「相続した不動産を売却する際の注意点」についても解説を行っていますので、これらの内容にも興味があるという方は、ぜひ動画をご覧になってみてください。
【重要】親から相続した土地・建物を売却する際の〝３つ〟の注意点
それでは次回の動画でお会いしましょう。最後までご視聴いただきありがとうございました。
秋山清成
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