1955年1月15日生まれ、福岡県八女市出身。1973年3月、福岡県立福島高等学校卒業。同年4月、大阪国税局に採用される。1974年6月まで、税務大学校大阪研修所に入校。昭和49年7月から平成27年7月まで41年間、大阪国税局・各税務署および国税不服審判所において、主に資産課税の調査等の事務に従事する。この間、銀行・証券会社・医師会およびライオンズクラブなどにおいて多数の講演会講師を務める。2015年7月、明石税務署:副所長で退職。同年11月、秋山清成税理士事務所を開業。
【著書】
税務調査官の着眼力II 間違いだらけの相続税対策
厳しい税務調査がやってくる
皆さんこんにちは、相続専門税理士の秋山です。
今日は、あなたはいくつ知ってますか？土地の相続税評価額が安くなる、14のポイント、という話をします。
相続が発生した際には、亡くなった方の現金、預金や有価証券、保険の権利など、さまざまな財産を被相続人が亡くなられた日の時価で評価を行い、相続税の計算をするんですが、その際にほとんどのケースで財産の一番多くの割合を占めるのが、亡くなられた方の不動産です。
そのため、この不動産の相続税評価額を、どれだけ低く抑えることが出来るかで、その家庭が支払う相続税の額というのは、ぐんと少なくなりますし、亡くなった方の財産が、相続税の基礎控除を少しだけ超えるという家庭の場合は、不動産の評価額を抑えることにより、亡くなった方の財産が、基礎控除以下になり、相続税自体を払わなくて済む、というケースもあります。
ですので、相続の場において、この不動産の評価額を、どれだけ低く抑えることが出来るか、というのは非常に重要な問題なんですね。
ですので、今回の動画では、まず最初にあなたが住んでいる不動産の価値を計算する方法について、簡単におさらいした上で、土地の相続税評価額を低くするために、抑えておくべき減額要素についてお話しします。
目次
あなたが住んでいる不動産の価値を計算する方法
以前、相続における不動産の評価方法という動画「【初心者向け】相続の際の不動産評価額を簡単に計算する方法！」 において、建物や土地の相続税評価額をどのように計算したらいいのか、その方法を解説しました。
その動画の内容をざっくりと復習しますと、建物の相続税評価額の計算はものすごく簡単で、市町村から届く固定資産税の通知書、その通知書に書いてある評価額が、そのまま建物の相続税評価額になります。
ですが、土地の相続税評価額の計算は建物ほど簡単ではないんですね。
土地の相続税評価額を計算するためには、あなたや、あなたの親御さんが住んでいる土地が、路線価地域か、倍率地域かで、その評価方法は変わってきます。
倍率地域に土地がある場合には、国税庁のホームページにある評価倍率表の一覧ページから、あなたの土地がある場所を探します。
あなたの住んでいる土地に設定されている、評価倍率を確認できましたら、後は毎年5月に届く、固定資産税の通知書を見て、その中の固定資産税評価額にこの倍率をかければ、倍率地域に住んでおられる方の土地の相続税評価額が分かります。
逆に、路線価地域に土地がある場合には、国税庁のホームページの路線価図のページから、あなたの土地がある場所を探し、土地の周辺に引かれている路線価を確認します。
路線価が確認できましたら、あとは固定資産税の通知書を見て、その中の地積と先ほどの路線価をかければ、ざっくりとした土地の相続税評価額を出すことができます。
どうしてざっくりとした評価額しか出ないのかといいますと、これまで紹介した計算方法だと、この図のように使い勝手のよい土地も、使い勝手の悪い土地も、面積が同じなら評価額が一緒になってしまいますよね。
ですので、正確に評価するため、先ほど計算した評価額から調整が入るんです。
利便性が良ければ高くなりますし、逆に利便性が悪ければ安くなります。
例えば、土地の形が綺麗な正方形や長方形であるとか、二方向、あるいは三方向・四方向が道路に面しているとか、こういった土地は利便性が良いので、評価額が高くなります。
逆に利便性の悪い土地の場合、相続税の評価額を計算する際には、さまざまな減額要素というものがあり、それを反映させることで土地の評価額を低くすることが出来るんです。
つまり、通常の相続税評価額よりも、安く土地を相続出来る、ということですね。
土地の相続税評価額を低くするために押さえておくべき減額要素
ではここからは、その土地の減額要素について、一体どんなものがあるのかという部分を解説していきます。
土地の相続税評価額を低くするために抑えておくべき減額要素には、大きく分けると
・土地の形状における減額要素
・土地の立地状況による減額要素
・その他周辺状況における減額要素
というものがあります。
これらすべての減額要素を計算式まで含めて解説していきますと、動画が長くなりますので、今回の動画ではそれぞれの内容をざっくりと、このような減額要素がありますよ、といった流れで解説していきます。
皆さんが住んでいる土地には、これらの減額要素が当てはまるのかを、確認しながら見て頂ければと思います。
①②③ イビツな形状の土地
まず、土地の形状における減額要素には、綺麗な正方形の土地ではなく、いびつな形をしている土地や、一般的な土地よりも広い土地を所有している場合に、減額要素が適用されます。
いびつな形をしている土地というのは、このスライドのように、間口が狭いとか、間口が狭くて奥行きが長い、いわゆる鰻の寝床のような形であるとか、間口が広くて奥行きが浅いであるとかですね。
あなたが持っている土地の形状がこのような形をしていましたら、通常の土地の相続税評価額から減額をし、支払う相続税を減らすことができます。
④ がけ地・傾斜地
また、所有している土地の一部が、このスライドのように急傾斜になっている土地を持っている方もいると思います。
自分の所有する土地の一部が崖地の場合、平坦な土地に比べて利用価値が低くなりますので、その割合を評価して、崖地補正率を適用することで、土地の相続税評価額の減額が可能となります。
また、所有する土地自体が、傾斜のある土地の上に建っているという場合も、相続税評価額を減額することができます。
傾斜のある土地の場合、当然平坦な土地と比較して資産価値は下がりますよね。
建物を建てたり、駐車場にしたりする際に、使い勝手が極端に悪くなりますから。
なので、そういった場所に土地を所有されている方も減額要素が適用可能となります。
⑤ 地積規模の大きな宅地
また、土地の形状における減額要素としては、広すぎる土地に対して適用されるものもあります。
もう少し細かく言えば、広大な土地で周辺にマンションや大規模工場がない土地です。
このような広い土地は、そのままでは利用方法が限定されますよね。
一般的な広さの宅地であれば、土地を売却したい人と、マイホームを建てたい人との、需要と供給がマッチしやすいですから、土地の売却にはそこまで高いハードルはありません。
しかし、これが一般よりも明らかに大きな土地だったらどうなるでしょう。
そのような広い土地を、個人で購入出来る人はなかなかいませんよね。
そうなるとその土地は、ハウスメーカーなどに売却することになりますが、ハウスメーカーも、当然そのままでは個人の方からの買い付けがありません。
ですから、広い土地を適当な大きさに区割りを行ったうえで売りに出します。
そうするとこのスライドのように、宅地として使えない部分も出てくるわけですね。
そのため、広い土地を売却する際には、土地のすべての部分を活用できない、ということを考慮した価格でないと買ってもらえないわけです。
ですので、そのような広い土地を相続する際には、売却時に単価が下がることを加味して評価額を計算してもいいよ、ということが認められているんですね。
この広い土地のことを、地積規模の大きな土地、と言うんですが、これは具体的にどれくらいの広さの土地なのかというと、3大都市圏においては500平方メートル以上、それ以外の地域では1000平方メートル以上の土地を指します。
この規模の土地が普通住宅地区や、普通商業地区などにある場合で、さらにこの項目に該当しない土地であれば、宅地の地積規模に応じた規模格差補正率が適用可能となり、結果、土地の相続税評価額の減額が可能となります。
⑥ 無道路地
次に土地の立地状況による減額要素としては
・まったく道路に面していない無道路地
・周りとの高低差がある土地
・将来道路となる予定の土地
・セットバックが必要な土地
などがあります。
無道路地とは袋地ともいいまして、このスライドのように、一般には道路に直接接していない土地のことをいいます。
このような、無道路地にある土地では、新しく建物を建てたり、既存の建物を立て直したりを簡単にはできません。
なぜなら、その土地に入るスペースを確保することが難しいからです。
そのため、道路に面している土地に比べると、無道路地は利用価値が下がるため、相続税評価額を減額することができます。
⑦ 高低差がある土地
また、道路から高低差があったり、周辺の土地よりも著しく高低差がある土地は、利用価値の低下している部分について相続税評価額を減額することができます。
高低差のある土地は、階段や手すりの取り付け、スロープを設けたり、家を建てるための土留め工事に費用がかかりますよね。
そのため、適正な利用を行うために必要であろう費用を考慮して、あらかじめ土地の評価額を減額してもいいよ、という風になっているんですね。
⑧ 都市計画道路予定地の土地
また、都市計画道路予定地の区域内にある宅地については、将来、都市計画法に基づいて道路工事が行われることになります。
具体的には、現在の道路の幅を広げたり、道路の整地をしたりなどが将来的に行われるんですね。
そのため、この土地にマンションなどの大きな建物が立ってしまうと、後々都市計画を進める際に、取り壊し等の費用や時間がかかることになります。
ですので、行政側はそういったコストを防ぐために、都市計画道路予定地に建っている建物には、2階建ての建物しか建築できないとか、主要構造部が木造・鉄骨造等で、かつ容易に移転、除却が出来るものでないといけない、などの様々な制限をかけているんです。
そのため、都市計画道路予定地の区域内の土地は、相続税の評価時において、地区区分、容積率、地籍割合、これらに応じて定められた割合を減額することが可能です。
⑨ セットバックが必要な土地
このほかにも、道路の状況が土地の減額要素に関係しているものとしては、セットバックが必要な土地があります。
まず道路というのは、建築基準法によって、その幅は4メートル以上必要ということになっています。
なぜなら、住宅地で火災などが起こった際に、消防活動を行うためには、消防車が通れるなど、一定の広さが確保された道路が必要だからです。
そのため、このスライドのように現状において、4メートルという幅を確保していない、狭い道路に面している土地に関しては、将来、道路の幅を広げる際に、その幅が4メートルになるように、現在の道路から一定距離、後退した部分しか活用することができません。
この規程のことをセットバックと言います。
同様の意味として、自己の土地を道路として一部負担することから私道負担、とも言うんですね。
セットバックは道路の両側を均等にするため、道路幅が3メートルである場合には、両方の敷地を50センチずつ後退することになります。
また、道路幅が3メートルで、片方が川や、がけ地などの場合には、敷地を1メートル後退させる必要があります。
セットバックについては勘違いされる方が多いのですが、このスライドの50センチ部分や、1メートル部分は、なにも行政側に差し出しているわけではなく、あくまでも土地の所有者のものです。
ですが建築基準法上、このセットバック部分は、将来的に4メートルの道路を加工するためにも一切、土地の所有者であっても活用することはできません。
そのため、セットバックが必要な土地については、本来の相続税評価額から、セットバック部分の評価額を減額することが認められているんですね。
⑩ 高圧線下にある土地
最後に、その他の周辺状況による減額要素としては
・高圧線の下に土地がある
・墓地やごみ処理施設の周辺に土地がある
・高速道路や線路沿いで騒音が激しい場所に土地がある
この場合には、相続税の評価額を減額出来る可能性があります。
まず、高圧線が通っている場所の下に土地がある場合は、使用出来る電圧や高圧線までの高さに制限がある可能性が多いため、土地の相続税評価額を減額することが可能です。
⑪ ⑫墓地・ゴミ処理施設の周辺にある土地
また、自身の所有している土地の近隣に、墓地やごみ処理施設がある場合にも、土地の相続税評価額を下げられる可能性があります。
ただし、墓地に関しては周辺の住民がきちんと墓地として認識している規模の墓地でないと、評価減の対象となりません。
⑬⑭ 高速道路・線路沿いで騒音が激しい土地
最後に、このスライドのように、高速道路に接する土地や、線路や踏切に隣接する土地に関しては、そこに実際に住んでいる人にとっては騒音の問題が生じますよね。
そういった騒音の被害というのも、土地の評価を行う際の減額要素となるんですね。
そして自分の所有している土地の周辺に、これらの要素があれば一つの要因につき、各10%を土地の本来の相続税評価額から減額出来るようになっているんです。
今回の動画のまとめ
さて、ここまでざっくりと、土地の評価を行う際の減額要素について、色々なパターンを見てきました。
土地の減額要素というのは、大きく分けると
・土地の形状における減額要素
・土地の立地状況による減額要素
・その他の周辺状況における減額要素
というものがありまして、形状における減額要素では、上から見た時の平面的な土地の形だけではなく、立体的に見た場合の形状も加味することができます。
立地状況による減額要素では、所有している土地と、近くの道路の位置関係などを加味することができます。
また、その他の周辺状況における減額要素では、所有している土地の周囲にある施設、設備から生じる音や匂いの影響などを加味することが出来るんですね。
これらの要素を含んだ土地を所有している方は、相続税の評価額を計算する際に、通常の評価額から一定の額を減額することが可能です。
ただし、一点だけ気を付けていただきたいのが、今回紹介してきた減額要素の中で
・周りとの高低差がある土地
・墓地の周辺にある土地
・ごみ処理施設の周辺にある土地
・高速道路や線路沿いで騒音が激しい土地
というのは、それぞれのケースにおいて、土地の利用価値が実際に、著しく低下している場合に限って土地の評価額を減額することが出来るのですが、この利用価値の著しく低下している状況が、すでに路線価に組み込まれているという場合には、土地の評価減はできません。
自分では、著しく利用価値が低下していると考えていても、税務署に相談に行くとそれはすでに路線価に組み込まれています、といったように、土地の減額要素が認められないこともあります。
ですので、相続税の申告の際に、土地の周辺状況における減額要素って、自分の土地には適用できるのかなと思われる方は、ぜひ事前に税務署の窓口で、土地の減額要素がすでに路線価に組み込まれていないかを確認された上で、土地の評価を行って頂ければと思います。
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機会がありましたら是非見て頂ければと思います。
それでは次回の動画でお会いしましょう、最後までご視聴いただきありがとうございました。
秋山清成
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